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政策市场双夹击 万达布下海外撤退路线图

作者:文|汪瑞杰   

  

  万达1月29日再次成为新闻焦点,万达集团官网晚间发布公告,旗下万达商业引入了腾讯、京东、融创、苏宁等投资者,总计出让14%的股份,换得340亿元。30日股市一开盘万达私有化概念股集体大涨。


  前首富、万达集团董事长王健林曾为万达集团订下了一个目标,要在2020年海外业务占比达到20%以上,2017年之后,这一计划已经破灭。据其本人最新公开发言信息,如今万达国外资产占比仅剩7%。
  1月16日晚间,万达酒店发展宣布,与万达香港一起出售伦敦万达项目100%股权及债务。位于澳洲的两个项目——悉尼的万达Circular Quay公寓和酒店项目,位于澳大利亚黄金海岸的万达珠宝三塔项目,也可能马上出售。
  伦敦项目曾是万达海外化的第一站。万达离开海外,一方面是国家政策要求过去拼命利用国内的银行杠杆买买买的民企退出;另一方面则是银行受国家政策影响要求万达还钱。双重压力下,万达走上壮士断腕之路,与伦敦说分手将成为政策影响下王健林战略转向的又一个标志性事件。
  回顾万达近年来几个主要海外项目的开发过程,记者梳理出万达拓展后又快速收缩的海外业务发展路线图。

伦敦滑铁卢
  2014年5月,万达斥资9000万英镑的伦敦项目开始拆楼,一拆就是一年的时间。项目早在2014年10月就在国内开始预售,首期66套全部售罄。记者获悉该项目首期销售200套公寓,其中一居室起价达75.9万英镑,合人民币745万元,在中国属于极高的价位。万达在销售时承诺公寓交付时间为2018年第四季度。
  但是公寓建设一波三折,项目建设商前后更换两次,直到2017年11月13日,项目主体工程还未开始搭建。据德国的全球房地产调查机构安波利斯(Emporis)评估,万达伦敦项目的双塔式建筑最快也要到2019年底才能竣工。逾期已成事实,万达还面临着一系列的麻烦。2017年 8月21日,万达放弃在伦敦以4.7亿英镑收购土地的交易,伦敦项目附近一块土地的产权移交给了富力地产和重庆中渝置地。背后原因是万达商业评级被标普连续下调,海外融资遇到困境。
  此时万达面对的局面是中国大陆的全面外汇管制。万达海外拓展的"内保外贷"模式已被掐断,而外汇管制更直接的影响是万达无法向中国大陆地区的客群销售海外项目。
  不过不仅是万达,红红火火的碧桂园森林城市项目也因为外汇管制而停滞。中国房地产开发商的海外项目正集体陷入困局。

进退维谷 海外市场风险爆发
  看起来万达还有一个选择,把项目卖给当地人。
  万达目前拥有的项目均为当地的顶豪项目,而全球豪宅市场已经迎来降温期。
  英国《金融时报》称:“从温哥华到上海,持续5年、改变了众多城市风景线的全球超级豪宅热潮,似乎将以全球供应过剩告一段落。单单在纽约和伦敦,房地产代理就试图在价格大幅下降之际销售数万套高端公寓。”
  不仅是伦敦、纽约,万达即将逃离的澳大利亚也在这一行列。过去几年由于中国投资客的大量涌入,澳大利亚房价经历了一轮罕见的快速飙升。彭博社最近指出,目前澳大利亚的住宅市场已经膨胀到7.3万亿澳元,约合5.6万亿美元,是其国内生产总值(GDP)的四倍多,甚至远高于十年前经历次贷危机的美国。
  令人不安的指标开始出现,2017年9月至11月,澳大利亚全国房价增速仅为0.2%; 11月,房价年均增速降至5.2%,这一数值仅为5月峰值的一半。
  房价涨幅不再,交易量也开始下跌,澳大利亚的房地产清盘率已经跌至60%以下。需求退潮的同时,高端住宅的供应由于市场的滞后性仍在增加。这也就意味着,澳大利亚房地产市场将出现严重的供过于求局面。
  除了澳大利亚和英国,万达在美国的项目也遇到了麻烦。
  10月17日,据彭博报道,大连万达集团的合作伙伴Athens Group(雅典集团)提前退出12亿美元比弗利山庄公寓项目。
  合作伙伴退出带给万达最大的麻烦或许是项目融资难度加剧。万达比佛利山一号项目资金缺口巨大,除付给当地政府4.64亿美元地价,项目开工要先交付6000万美元给政府,再加上后续30年差不多还要付给政府8亿美元、建安成本约2亿等,整个项目预计付出约15亿美元。
  目前在比利佛山庄不到100万美元就能买一套公寓,即便万达能卖到150万美元,以1/3面积为公寓计算,万达大约能收获9亿美元,远不能收回成本。

失去地产仅剩文娱
  将剩下的海外项目打包出售,对于现在的万达而言,或许只是一个时间问题。有一些来自中国的买家准备接手万达的海外资产。比如富力。万达希望获得快速资金回笼,事实上,在出售完伦敦项目并清除完债务后,万达将获得4000万英镑(约合人民币3.56亿元)的交易溢价。
  出售伦敦项目有利于万达增强流动资金及财务状况。公告显示,万达出售项目所获得的款项净额将用于偿还万达香港的贷款和利息,同时为公司物业发展项目的营运及发展提供资金。
  数据显示,万达在2017年下半年,甩掉了约2000亿元的海外资产,如今海外资产总额只剩500亿元左右。
  但往前追溯,万达过去五年共进行了二十余笔海外并购,涉及资金总额约2000亿元,其中也包含文化领域的投资,比如对AMC影院的收购。
  受制于国内外汇管制和海外市场环境变化,万达海外遭遇严重水土不服的同时,还需要在人才培养、融入当地政策环境等方面持续发力。万达2017年工作简报中写着,2017年是公司“历史上难忘的一年”,万达“经历了风波,承受了磨难”。
  目前,万达集团仍持有美国芝加哥Vista Tower、洛杉矶比弗利山庄、澳大利亚悉尼公寓酒店项目、黄金海岸珠宝三塔项目。文娱方面拥有英国圣汐游艇公司、入股西甲马德里竞技俱乐部、瑞士盈方体育、美国铁人公司。通过旗下的全美第二大院线AMC公司并购澳大利亚第二大院线公司Hoyts、欧洲最大院线Odeon&UCI、北欧最大院线Nordic CinemaGroup。同时买下了美国传奇影业、美国卡麦影业。
  如果万达卖掉旗下的海外地产项目,万达的海外资产几乎全为文娱类产业。届时万达的海外面貌将变为一个“文娱万达”。

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