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银行收紧房贷有内因

作者:文|本报记者 舒湘蓉   

  

对于申请住房抵押贷款的个人,银行最重视的是客户是否是刚需。其次会看客户的还款能力和征信记录。如果有消费贷一类的贷款,会要求客户提前结清再申请住房抵押贷款。

  3月8日,北京中信银行宣布暂停发放北京地区200万以上的个人住房贷款。官方解释称,这是“贯彻因城施策,基于房地产调控政策而做出的选择”。
  在3月10日全国人大记者会上,房贷问题再一次被提出。央行副行长潘功胜表示,目前房贷利率虽然上升,但从长周期看,仍然处于较低的状态。商业银行上调房贷利率,符合利率市场化的要求和趋势。
  本报记者通过采访梳理,发现银行收紧房贷还有以下几个具体因素。

受限配额不足
  房贷收紧的现象,不仅发生在北京。
  广发行个人信贷部的一位工作人员表示,目前虽然广州地区没有停发房贷,但几乎来办理房贷的个人都会被银行以“资金不足”而驳回审批。
  银行的资金不足并非是没有钱,而是银行得到的央行贷款配额不够。央行对每个银行会进行宏观审慎评估(Macro Prudential Assessment,简称MPA),其中贷款分为住户贷款、非金融企业及机关团体贷款、非存款类金融机构贷款。为了进行调控楼市,央行减少了住户贷款的配额,增加了企业及机关团体贷款配额,目标是使更多的资金流向实体。因此即使银行想发放住房贷款,也因配额不足而受限。
  该广发行工作人员认为,央行这一政策在未来三至四年将持续。
  2017年,M2货币增速有所下降。2018年3月5日,在国务院总理李克强政府工作报告中,9年来首次未设立M2货币增长目标。这一举动被外界解读为货币政策的紧缩和金融去杠杆化的进一步推进。

征信严格防坏账
  “只要有过大额消费贷、经营贷记录的人来申请住房抵押贷款,我们都会很谨慎,不管是多久之前办理的。”深圳交通银行的一位工作人员说。
  在深圳的各家银行中,许多银行将住房抵押贷款利率上调了10%甚至更高,有的银行则拒绝接受住房抵押贷款业务。
  “首付贷”首先出现于深圳,其利率较高且风险极大。如今深圳对首付贷进行严厉打击,深圳地区的银行也必须严格对待通过首付贷申请住房抵押贷款的人。
  根据深圳反馈的信息,目前住房抵押贷款的坏账率并不高。
  对于申请住房抵押贷款的个人,银行最重视的是客户是否是刚需。也就是说,客户是炒房者还是真正的住房者。
  其次会看客户的还款能力和征信记录。
  如果有消费贷一类的贷款,会要求客户提前结清再申请住房抵押贷款。

地产公司忙转型
  据易居研究院的数据,2018年1月50个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少18%,同比增加6%。其中同比增长最多的是九江、北海、芜湖、宝鸡和滁州,这些三四线城市是去库存的重点地区。
  而同比降低最多的地区为廊坊、张家口、蚌埠、赣州和兰州,这些环一线城市地区泡沫较为严重。而广州、上海、北京同比分别下降43%、48%、47%,可见一线城市及其周边房产受影响较大。
  面对这样的市场环境,每家地产公司都采取了自己的应对办法。绿地地产的一位工作人员说,业内目前有三种转型选择:第一是回归三四线小城市寻找便宜地皮,三四线城市炒房者较少,几乎都是刚需客户,银行对于住房抵押贷款也较为宽松。第二是与金融机构合作开展REITs长租公寓项目。REITs是Real Estate Investment Trust的缩写,意为房地产信托投资基金。这是一种把房地产证券化的手段。地产公司通过把房屋现金流转换成证券发行,快速收回投资。第三是做产业园区、开发特色小镇等。这种开发能够带动周边地段价格升值,具有附加产值的特点,但最近政府对此管理趋严。

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