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三问房地产税:时间方式与房价?

作者:文|本报记者 李欣   

  

  广东省社科院财政金融研究所原所长郁方对《亚太经济时报》表示,房地产税税率的确定,可在参考其他开征房地产税国家税率的基础上,由地方政府根据实际情况自行确定,但必须在中央规定的浮动税率范围内进行调节。

  在当前房价飙升的情况下,任何关于“调控房价”的措施都牵动着无数人的神经。房地产税无疑成为今年两会的热门话题。3月4日、5日、7日、11日,房地产税4次亮相“两会”,而且信息量逐次放大,方案轮廓逐渐清晰。
  释放的信号很清楚,房地产税征收已然是板上钉钉的事情了。现在舆论最关心的问题已变为:房地产税何时推出?如何征收?对房价的影响到底多大?

近期内较难出台
  遵循“立法先行、充分授权、分步推进”原则,目前房地产税正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作。
  何时落地?这个问题的答案至今尚难明确。恒大研究院副院长夏磊预计,房地产税立法将于2020年初见成效;财经评论员叶檀则认为,根据通常立法程序所需时间来推测,“通过一审二审三审,最少也要四年的时间,也就是到2022年”。
  实际上,无论是2020年还是2022年,都还只是最快情况下的推测。李克强总理在两会上所作的政府报告提及房地产税立法时也仅使用“稳妥推进”这一谨慎措辞,这足以说明房地产税的复杂性与敏感性。
  此前有媒体报道,“在全国财政收入里,来自房地产领域的贡献是其他行业难以匹敌的”,这或许是目前横亘在房地产税面前的最大阻碍因素。由于中国房地产市场内在稳定性不足,同时中国还没有经历过哪怕一次较为完整的房地产市场波动周期。因此,这使得预判房地产税这一新增变量,可能引出的连锁反应究竟如何,存在很大的不确定性。
  广东省社科院财政金融研究所原所长郁方在接受《亚太经济时报》采访时指出,房地产税的推行不能一蹴而就,要有全局观的意识。“房地产税是一个范围广泛的税收,非常复杂。在真正执行房地产税前,政府应该考虑到各方面的因素和将要出现的问题,并做好充分的准备。”

征收方式需谨慎
  房地产税开征提上议程之后,地产界的大佬自然格外关注。
  恒大集团董事长许家印表示,出台房地产税必须慎重研究,尤其是对于普通老百姓不能征收太多,增加税费负担。富力地产集团联席董事长兼总裁张力也建议,超过160平方米的豪宅,超的部分可收房地产税;同时,要基本保证广大人民居住的第一套房子免收房地产税。SOHO中国董事长潘石屹认为房产税应成为地方税,两套以内的房子不该征。
  那么问题来了,房地产税到底应该怎么征收?
  3月7日,财政部副部长史耀斌在回答中外记者提问时表示,房地产税作为一个世界通行的税种,有一些共性的制度安排,其中包括:按照评估值征税;有一些税收优惠,特别对一些困难家庭、低收入家庭提供税收减免;收入归属于地方政府;需要建立完备的税收征管模式。
  房地产税征收涉及的征收范围、减免的基本条件、税率的标准范围等,均是一个复杂的工程。上述四点可供参考的制度安排,或许使未来房地产税征收的框架大致浮出水面。可以确定的是,按照评估值征税,就需要建立一整套的评估体系,包括有公信力的房产评估机构、不动产登记制度。目前,中国不动产统一登记制度已推行一年多,但距离国土部要求实现的目标,仍有一定距离。
  至于房地产税的税率如何确定,郁方在接受本报采访时建议,我们可在参考其他开征房地产税国家税率的基础上,由地方政府根据实际情况自行确定,但必须在中央规定的浮动税率范围内进行调节。
 
主要目的并非抑制房价
  不同人对房地产税持有不同心态。炒房者将其视为洪水猛兽,大敌当前;无房刚需者则感觉如降甘霖,盼望着房地产税可以抑制房价,拥有一套属于自己的住房。
  房地产税真能抑制房价吗?正反方各执一词。一方认为,房地产税会增加房子的持有成本,促使投资者抛售房产,从而导致房价下降。正如SOHO中国董事长潘石屹所言,持有房子是有成本的,不要老想着房价一定会涨。而另一方则根据国外实践经验,提出房地产税从来都不是抑制房价过快上涨的关键手段。恒大研究院副院长夏磊撰文称,房产税能否抑制房价,主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市,市场需求旺盛,供不应求,房产税会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。
  撇开这两种观点不谈,先来看看房地产税出台的初衷是什么?北京大学财税法研究中心主任刘剑文表示,房地产税作为税收的一种,和其他税收的本质一样,都是取之于民,用之于民,目的是向社会提供公共产品和服务,如教育、医疗、环保等。
  如果只是为了提供社会服务,那为何一定要开征房地产税呢?恒大集团首席经济学家任泽平认为,从国际经验看,房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。在中国逐步推进中央和地方财政事权和支出责任划分的背景下,房地产税作为地方税的一种,将成为地方政府的税源所在。在夏磊看来,房地产税的作用主要有三个方面:一是调节收入差距,促进社会公平;二是筹集地方财政收入,逐步替代土地出让金;三是增加保有环节税收,降低建设交易环节税收。
  由此看来,控制房价并不是房地产税的最主要功能。

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