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特色小镇融资坚冰待破

作者:文|本报特约撰稿人 余春敏   

  

  用微波炉加热食物,表面还是凉的,内部或许已经热到烫嘴。而特色小镇投资开发遇到的状况则可能恰恰相反,表面已经沸腾不已,核心处却有一块坚冰犹待解冻。

文|本报特约撰稿人 余春敏

  “做特色小镇是一件特别拧巴的事。”一位资本公司老总调研过不少特色小镇的项目,却苦于找不到介入其中的入口,他一脸无奈,“许多资本一旦被归到地产开发的内容来,就不便于进入。而不归到地产开发上,资本的退出模式就说不清楚,纯粹的融资非常困难。”
  住建部在去年透露,国家计划到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,带动新型城镇化建设。在不到五年的时间中,打造1000个特色小镇,全国上下特色小镇的开发建设全面铺开,热闹非凡。各部委、各省市发布的利好政策亦是马不停蹄,前赴后继。然而,在实际操作中,这个有着政令背书的“香饽饽”,在某些开发商眼中却变成又爱又恨的“鸡肋”?
  一边是百花齐放的特色小镇亟待“供血”,另一边却是难以挣脱的“条框”束缚。现在政府主导房地产金融去杠杆化,不支持开发商通过融资将资本投向房地产,这一定程度上抑制了房价的畸形生长,但与此同时,特色小镇也受到了较大的“牵连”。
  “目前在项目开发上,政府眼里特色小镇与传统的房地产开发是不一样的,有政策优待;但在融资上,房地产企业受到的监管与限制是一视同仁的,不管资金是用以普通住宅开发,商业地产,还是特色小镇,只要是给开发商去拿地,在金融上就被无差别对待。”国投万和资产管理有限公司总裁曾辉道出了特色小镇开发商所面临的典型困境。
  业内人士形容,用微波炉加热食物,表面还是凉的,内部或许已经热到烫嘴。而特色小镇投资开发遇到的状况则可能恰恰相反,表面已经沸腾不已,核心处却有一块坚冰犹待解冻。
  马太效应的又一次胜利
  特色小镇有两个典型特征:周期长;规模大。
  于是问题随之而来。
  “国家政策一直在鼓励金融机构支持特色小镇,但它们都是独立经营的法人主体,有自己的经营逻辑,政策只是它们考虑的一个因素。在符合他们放款的融资条件下,可能会积极响应政策。但如果融资条件不符合,它们的内部风控也不会允许。”蓝城梧泉建设管理有限公司总裁张克俭如是说。
  “房地产融资,一种是信用融资,融资后资金如何使用,金融机构是不管的,因为它在乎的是这个企业会不会破产。”张克俭解释道,“另外一种是项目资本融资,其主体可能信用不够。这样融资主体的开发商融资就很难,金融机构会判断这个项目的安全性与盈利性。而特色小镇比一般的房地产项目更加复杂,甚至说特色小镇这股风刚刚吹起来,还没有成熟的商业模式。目前成功的特色小镇案例不多。没有成功案例,商业模式就无法被验证,这种情况下金融机构就会非常谨慎。”
  “凡有的,还要加给他,叫他有余。没有的,连他所有的,也要夺过来。”——这是马太效应的又一次自我实现。
  “银行有一个名单制,开发商要获得银行的优惠政策,必须进入到银行的名单之中,这方面对于大开发商问题不大,但资金额度有限制,无法满足众多开发商的需求。”曾辉说,政府应该将做住宅开发与特色小镇开发区别对待。运营商业物业的净回报率就在4-5%,如果其融资成本在4-5%,开发商会觉得还可以养一养。但如果它的融资成本是8-10%,开发商不光没有动力,压力还会很大。
  融资难是常态,压力如此之大,那为什么开发商对小镇的热情却不见消减呢?
  曾辉分析道,“第一,小镇将来是在都市圈里,如北京、上海、深圳等发达城市的周边,可以承接一些这些城市外溢的客户,从住宅开发来说,未来市场还是不错的;第二,这是一个新的概念,拿这个概念来圈地的话可能才能圈到一些优质土地,而不用在城市当中去抢地。”
  这被业内人士笑称为“小镇虐我千百遍,我待小镇如初恋”的真正原因,其实是将特色小镇的投入当成一门通过时间赌未来的划算生意。
  偏房地产化的运营如何创新
  目前,在中国运营小镇的基本是开发商,整体而言,仍然偏房地产化。而且,大家还是以一种比较传统的思维来经营这种新兴事物。
  信用贷款是为传统模式。那么,谈及创新之于特色小镇,PPP模式、资产组证券化、发行债券等方式哪一款才是其上佳出路呢?
  “最好融资的项目肯定具有很好的流动性,但只有住宅产品才有比较好的流动性,那些产业导入、科技园区等,一定是流动性不好的,在银行眼里,流动性不错就可以放款。但其实这是个悖论,既然说小镇要去房地产开发化,那就不应该有太多的住宅在其中。”曾辉说道,“这个矛盾暂时没有什么好的解决办法,中国目前的金融机构在识别资产上奉行的是‘抵押物文化’。评估项目自身需要金融机构有很强大的资产识别能力,而抵押物文化比较简单。”
  “适者生存,如果我们希望通过做特色小镇去改变金融机构的融资条件,这是一个很痛苦漫长的过程。” 一位开发商表示。
  关于PPP模式,有人说,PPP模式和特色小镇是天生的一对,可也有实践者认为PPP在特色小镇的应用层面还有待进化,“PPP模式本身比较复杂,这涉及到了政府,金融机构与社会资本三个主体,不能将其简单叠加,一旦一个交易当中主体越多,其不确定性就越大,可行性就越小。当然,从金融机构的角度,它喜欢做PPP的项目,因为有政府的信用在里面,但是以PPP模式做成功的特色小镇目前比例也不是太高,现在最主要的还是依靠企业信用的形式比较容易落地。”
  曾辉分析,“政府做一些基建工程是可以的,但特色小镇,开发商有强大的研究团队都可能不是能做得很明白,政府在这方面不专业,所以扮演主导者十分困难。”
  “资产证券化目前还比较遥远,因为其前提是有一个运行比较良好的资产,现在还是建设期,谈这个话题还太早,等后期资本退出时才可以进行考虑。”张克俭说道。
  “可以尝试发行可转换债券。前期以债权属性为主,不会影响业务运作;而后续则会采取股权持有的方式,发行方也不会有太多的偿债压力。这也许可以成为特色小镇融资的一个方向。”一位金融人士说道。
  也许,随着实践的深化,政府监管层将会有更为智慧的顶层设计,特色小镇融资创新也能更快迎来它的时代。其实,关于特色小镇,仔细研究当下许许多多的案例,我们不难看到密密麻麻的失败、纠结,以及星星点点的成功,但无论成功还是失败,都足够成为鼓舞,启迪创新,成为照亮我们特色小镇事业前进之路的明灯。

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