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老龄化社会催生的养老地产兴起

作者:文|杜邢晔 王彩萍 孙金山   

  

  近半个世纪以来,世界人口老龄化加剧,中国亦加速进入老龄化社会。根据国家统计局国民经济和社会发展统计公报显示,截至2016年底,我国60岁以上的老龄人口2.31亿,约占总人口16.7%;其中,65岁以上的高龄老人1.5亿,占人口10.8%。据预测,我国在本世纪中叶老年人口数量将达到峰值,超过4亿,届时每3人中就会有一个老人。


  同美国数据相比,其养老社区在老龄化率达到15%时进入快速发展期,当老龄化率达到17%时养老社区进入快速增长期。从人口趋势来看,中国将在未来30年(2020-2050)甚至更短期间内与美国老龄化数据持平。“富人变老”将突破养老产业发展瓶颈,这与当前老年人财富及消费偏低的现状形成明显“预期差”,带来高端养老爆发性“增量”。
国家关于养老事业的政策
  目前,养老事业已纳入国家战略,从政策导向上为养老产业市场化进程明确方向。从直接扩大市场机会、财政补贴到优化企业运营多个方面积极鼓励企业进入养老领域,并给予保障支持,大力发展养老产业。2013年,国务院35号文将养老事业纳入国家战略,被称为“养老产业元年”;2014年全年共有23个部委级重要文件出台,为养老产业发展指明路径;2015-2016年政策关注点从产业定位、战略规划逐渐转向产业发展标准、发展模式、配套政策支持等操作细节,养老产业市场化方向进一步明确。                                                 

养老产业生态圈
  从产品类型划分,养老产业分为养老场所产业、养老金融产业、老年用品产业、养老基础设施建设、文化娱乐产业、养老服务产业。
  养老场所主要是养老社区、养老公寓、护理院及康复医院,主要针对的是老年人居所,也就是俗称的养老地产。根据市场理论,未来5年内,养老地产具有较大需求,但其发展受近期“未富先老”、养老观念传统、政策支持不足等状况的制约,中国养老地产实际市场小。但长期来看,60年代出生人群作为改革开放与房地产黄金十年两轮财富红利的最大受益人群,在未来5-10年将步入老年。他们在选择不与子女同住的情况下,势必会选择养老地产服务。
养老地产盈利模式
  养老地产盈利模式从产权归属角度可分为销售、租赁、会员、递延管理。这几种盈利模式在财务回报、退出难度和监管难度上各有不同。销售模式的资金回收速度最快,一次性回收投资,盈利能力最好,退出难度低,销售完成即退出,同时监管十分严格,不能选择保险公司作为合作伙伴。租赁模式采用租金形式盈利,持续收取费用,盈利能力适中,退出难度也适中,且项目稳定后可以整体销售给其他金融投资者,几乎没有监管限制。会员模式虽然能通过会员费一次性回收大部分投资,但会员费无法转化为营业收入,后续持续回笼资金,因此盈利能力低,且退出难度高。递延管理费模式,在销售时能够一次性回收部分投资,并10-15年后获得递延管理费,但盈利能力取决于地价是否能升值,项目运作困难,流动性差,退出困难,且退出机制欠缺,监管较弱。
养老地产近期及远期发展机会
  近期养老市场仍将主要集中于中高端客群,且主要在一线城市周边或环境资源良好的地区。其中北京、上海等一线城市客群收入水平较高,养老观念开放,市场空间大,为主要市场;在一线城市的带领下,经济和旅游资源较为发达的二线城市养老地产市场也将得到较大发展;拥有旅游等特殊资源的三四线城市区域也将得到一定发展,主要满足高端老年客群的度假与养生需求。在一线城市近郊,通常以常住养老为主;在环境资源禀赋较好的城市,以度假型养老为主。
  从远期考虑,我国养老压力较大的地域多集中在第二、三级地理阶梯的交界处,贯穿辽宁、河北、山西到湖北、四川,这些区域将是未来的养老地产布局重点。经济发达地区和沿海旅游城市也将是未来养老产业的发展重点,可开发高端养老社区与度假式养老基地。
  我国养老产业发展目前仍处于初期,老年人口的社会养老意识以及消费观念暂没有完全市场化,也意味着养老产业是一个跨越代际和不断演进中的市场。随着老龄化日益严重,“4-2-1”型家庭的增多,“家庭养老”将逐渐向“社会养老”过渡,居家、机构、候鸟式等养老模式并存。
  养老产业是老龄化社会的刚需产业,养老地产亦具有极大潜力。在中国经济的下一个发展阶段,第三产业是主要的经济增量部分。当前中国老年人仍普遍面临看病难、缺失专业服务、用品选择少、心理孤独、缺少活动等一系列问题,而随着老龄化程度的加剧,这些“痛点”将被成倍放大,养老产业将带动养老地产进入快速发展期。      (本文由远洋资本投研团队供稿)

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