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长租公寓玩家的牌局与野心

作者:文|田晏林   

  

  他们提出了一系列疑问:商业产权性质的房子可以改公寓吗?对于一些特殊产权,比如宿舍,能不能做?一些养老公寓,能不能改做青年公寓?要把农地变现,什么样的农地可以做?通过什么途径做?
  随着中央“房住不炒”和“租购并举”的相关政策推动,房企、银行、资本等争相加码,长租公寓成了一个新的风口。据统计,仅在北京长租公寓品牌已经达到70多个。一般这些长租公寓的入局者被分为四类,一是有中介背景的公寓机构,比如链家的自如,作为首批“乘风者”用旗下自如友家、自如整租、自如寓、自如驿几条产品线,构建了国内目前规模第一的长租公寓品牌。二是被称为“富二代”的拥有房地产开发商背景的万科的泊寓、龙湖的冠寓、远洋的邦舍公寓。其三、是政府参与的住房租赁监管平台,比如广州推出了政府住房租赁平台?D?D“阳光租房”、杭州联合阿里巴巴打造的政府住房租赁监管服务平台。第四类,则是没有充足的流动资金,很多背景弱小的“创业者”。

“富二代”焦虑 自持地难做长租
  依托开发商母体做长租公寓的运营单位,在外界看来的那些“不差钱”、“多自持地”的优势,却也成为了他们最深的焦虑。
  外界看来,房企除了具备资金充裕之外,另一大独特优势在于有一定的自持土地,可以随时支配。然而对于使用自持用地开展长租公寓,开发商的态度稍显谨慎。一位北京某十强房企土地拓展部总监表态,“从自持地解套的逻辑上讲,做长租公寓不是特别好的解决方法。”
  据接近远洋集团的人士透露,公司内部对长租公寓发展比较看好,“但是住宅板块目前还没有把长租公寓业务做起来。自己拿地,盖好房子,再做长租,属于重资产模式,在算账时要看摊多少地价和建安成本。前期投入这么多,靠租金是赚不回来的。”点出了问题所在。
  今年北京的土地交易市场,继续“限房价,竞地价”的竞拍规则,常年跟踪土地市场的业内人士指出,“企业自持的部分,国家是希望做租赁的,但是地块的价格到最后都拍得很高,导致房企都不舍得用自持地块做租赁了,现在开发商还没有一块自持地开始做起来。”
  有媒体报道,万科向包括小米在内的多家高新技术企业进行调研。但因不符合北京市住建委和规土委提出的“开发商自持商品住房持有年限与土地出让年限一致、最长租期不得超过10年、不得以租代售”要求,被搁置下来。
  “以租代售”的嫌疑愈发明显,开发商应该还没有想明白,自持地块究竟要如何使用。
  在巨大的市场空间面前,“富二代”们望而却步。他们提出了一系列疑问:商业产权性质的房子可以改公寓吗?对于一些特殊产权,比如宿舍,能不能做?一些养老公寓,能不能改做青年公寓?要把农地变现,什么样的农地可以做?通过什么途径做?
  不止是“富二代”,长租公寓的所有参与者们,正在期待政府给出标准答案。

利用金融产品争夺市场
  站在长租公寓的风口下,有着中介背景的公寓机构——链家的自如寓,2015年的房源规模在10-20万间;2016年达到了25万间左右。2017年再次翻倍,冲到50万间。自如淌在血液里的天然优势基因,让其得以在分散式长租领域占据先机。
  2017年8月,自如成功发行了国内首单租房市场消费分期类ABS(即房租分期信托受益权资产支持专项计划),允许租客对全年房租进行分期。
  爱动脑子研究产品的还不止自如。迟来的“乘风者”、长租的新玩家——银行,已经开始通过创新金融产品,闯入长租领域。
  中国建设银行推出的“CCB建融家园”的租赁服务管理平台,以及面向租户发放低利率产品“按居贷”,试图用金融手段,解决长租公寓的资本难题。
  新派公寓创始人兼CEO王戈宏希望,银行可以在应收款(租金收入)、应付款(装修改造等投入)和物业资产方面,助力企业实现证券化,推出符合公寓供应链的金融产品。明源地产首席研究员刘策分析认为,中国建设银行战略性进入租赁经营管理市场,是融资环境正在改善的表现。
  无论是对长租公寓居住产品做升级,还是创新金融类产品。事实上,“乘风者”们都在用服务实现资产增值。在刘策看来,“扎实练好内功,盈利是水到渠成的事情。”

“创业者”求生 国家队入场
  没有充足的流动资金,很多背景弱小的“创业者”,在长租领域举步维艰。面对长租公寓的市场洪流,“创业者”们另辟蹊径,走出了三条不同路径。第一,走资产证券化道路;第二,走轻资产模式,做托管运营商;第三,转型成为长租公寓服务商。
  第一类的代表企业,如新派公寓推出全国首单长租公寓权益型类REITs产品。
  第二类的代表企业,如乐乎城市青年社区。通过轻资产托管的方式获取更多房源,帮助业主管理、出租,俗称“二房东”模式。房子的租金收入都归业主,他们只收取管理费。
  2017年12月1日,在链家举办的大连思享会上,中信建投首席房地产分析师陈慎表示:“围绕住房保障体系,供给体系可能会发生变化,从德国和新加坡的情况来看,需要国家的强烈干预。”
  截至目前,全国已经有10多个城市出台了“加快培育和发展住房租赁市场”的实施方案,均提及搭建政府住房租赁交易服务平台。
  据媒体报道,除了北京、杭州以外,多个试点城市明确了住房租赁平台建设的时间表:沈阳提出12月底前,实现官方平台的全部设计功能;厦门提出,年底前形成基本框架、实现初步功能,明年6月完善;广东提出,争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台。

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